[부동산이슈] 서울 시장 후보들의 부동산 공약과 향후 부동산 전망

서울시장 재보궐선거 빅이슈

부동산 정책 공약

서울시 아파트 평균 가격이 10억원을 돌파하였습니다. 그리고도 입지에 따라 계속 상승 추세를 그리고 있는 모습입니다.

 

이런 이유로 이번 4월에 있는 서울시장 재보궐 선거의 가장 큰 이슈는 아마도 후보들의 부동산 정책일 것입니다.

 

그래서 서울시장 후보들의 부동산 정책 공약을 간단히 정리, 분석해 보겠습니다.

 

 

 

 

서울시 대전환

21분 컴팩트 도시로!

 

박영선 후보의 부동산 정책의 큰 뼈대는 서울시를 21분 컴팩트 도시로 대전환한다는 것입니다. 이를 통해 21개 혁신클러스터 구축 및 소상공인을 위한 구독경제 플랫폼을 구축한다는 것입니다.

좀 더 구체적인 부동산 정책으로는

인구 1000만명인 서울의 공간 구조를 인구 50만명 기준의 21개 다핵화 구조로 재편하는 방안입니다.

 

이를 위해 30년 이상 된 오래된 공공임대주택을 재개발해 토지는 국가나 행정기관이 소유하고 주택만 분양하는 방식인 토지임대부 아파트로 평당 1000만원에 30만 가구를 공급하겠다는 것입니다.

 

아쉬운 점은

서울시 아파트 절반이상이 20년 이상된 구축 아파트입니다. 비록 박영선 후보도 재건축을 추진한다고는 하지만 적극적이지 않습니다. 그리고 공공에 의한 개발만을 강조하는 모습입니다.

 

대도시를 다핵화하여 개발하는 아이디어는 세계적으로도 선진화된 도시에서 시행되고 있는 좋은 정책입니다.

 

그러나 현재의 서울 시민들의 요구에 조금 더 가까워지는 것에는 아쉬운 면이 있다고 생각합니다.

 

아마도 중산층 이상의 표를 얻기 위한  추가적인 공약이 있어야 하지 않을까 하는 생각입니다.

 

 

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 서울을 5개 거점화 

이를 서울의 경제축으로 재설계

 

오세훈 후보의 부동산 정책의 큰 뼈대는 서울을 5개 거점으로 나누고, 이를 다시 서울의 경제축으로 설계하며 5년간 36만 가구를 공급하겠다는 것입니다.

 

구체적으로는 재건축과 재개발 활성화, 뉴타운 정상화 작업을 통해 민간 분양으로 18만 5천호, 민간과 공공이 협력하여 장기전세주택(시프트)를 민간토지 임차형 공공주택화하는 일명 상생주택으로 7만호, 규모가 작은 토지를 모아 공동 개발하는 방식의 모아주택 3만호, 그리고 서울시가 기존에 계획 중인 공급 방안을 이어받아 7만 5000호를 추가로 공급한다는 계획이라고 합니다.

 

또한 현재 서울시 제2종 주거지역의 7층 제한을 폐지하고 지역에 따라 용적률 제한을 조정하는 등 규제를 재정비하겠다고 합니다. 

 

현재 제2종 일반주거지역은 난개발을 막기 위해 7층 또는 15층으로 층고를 제한하고 있습니다.  또 서울시 용적률 제한 조정과 ‘한강변 아파트 35층 이하(35층 룰)’ 규제 등을 재정비하여, 과거 본인이 서울시장 재임 시절에 추진하려고 했던 한강르네상스 정책을 추진하겠다는 것으로 생각됩니다.

또한 추가적으로 재산세율 인하 등도 추진하겠다고 합니다.

 

아쉬운 점은

정책이 어느 정도 디테일하기에  실현 가능성이 높아 보입니다. 그러나 그러기에 개인적으로 걱정이 되는 것은 민간 주도 재건축, 재개발로 인해 또다시 부동산 시장이 과열되고 투기화될지 모른다는 개인적 걱정이 든다는 것입니다.

 

어차피 입지 등이 반영되어 수요와 공급의 법칙에 따라 부동산 가격은 형성될 것입니다. 그러나 그것이 과하거나 지나치면 과열이 될 것이고, 과열은 투기화가 될 것이고, 결국엔 거품으로 끝나고 말 것이기 때문입니다.

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 융합 경제 혁신지구 조성

& 철도지하화 공간활용 서울형 테크시티

 

안철수 후보의 부동산 정책의 큰 뼈대는 서울을 10개 융합 경제 혁신지구로  조성하고, 국철, 전철 등이 지나가는 지상 철도 구간을 지하화하여 확보되는 토지를 활용하여 서울형 테크 시티를 건설 및 구현하겠다는 것입니다.

 

구체적으로는 국철 및 2호선 전철 지상 구간을 지하화 후 지상에 청년주택 5만가구를 공급하고  재개발·재건축 및 리모델링 지원, 용적률 상향 조정 등을 통해 5년간 74만 6000가구를 공급하겠다고 합니다.

또한 무주택자 대출 규제도 완화하겠다고 합니다.

 

아쉬운 점은

전철 지상 구간 지하화는 지하철 2호선 지상구간이 지나가는 광진·성동·송파구 주민들의 숙원사업으로서 해당 구에서 자체적으로 용역을 발주할 정도로 강하게 해당 구간의 지하화를 요구했지만, 서울시가 매번 경제성과 재원을 이유로 추진을 미뤄왔었습니다.

 

즉 현실적으로 임기 1년의 시장이 추진하기에는 거의 불가능할 수 있다고 생각합니다.

또한 다른 정책들의 경우에도 제 개인적인 생각이지만 구체적이지 못한 것 같다는 생각이 많이 듭니다.

 

출처:연합뉴스TV

 

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 개인적 분석 

& 향후 부동산 전망

 

▶  후보들 모두 공급에 방점을 두고 있습니다. 단지 그 차이는 공공 주도냐 아니면 민간 주도냐일 뿐입니다.

   그러나 너무 공급이라는 키워드에 함몰될 경우 부동산은 다시 과열되고 투기화될 수 있다는 것을 각 후보들은 명심하셨으면 좋을 것 같다고 생각합니다.

 

▶ 후보들의 일부 부동산 정책 공약을 살펴보면, 사업을 착수하거나 부지를 확보하는 데에도 몇 년이 걸리는데,  과연 1년짜리 서울시장이 공약을 충실히 소화해 낼 수 있을까 하는 의문이 듭니다.

 

▶ 누가 서울 시장이 되느냐에 따라 서울 부동산 가격의 방향성과 속도는 많이 달라질 것입니다. 과연 어느 방향으로 어느 속도로 가는 것이 옳은지에 대한 판단은 유권자 각자가 처한 입장에 따라 다를 것입니다.

그러나 가장 중요한 것은 최대 다수의 최대 행복 그리고 지속 가능한 발전과 성장이 아닐까 합니다. 

 

 

▶ 마지막으로  향후 부동산에 대하여 전망한다면, 입지(학군, 교통, 거주환경 등)에 따른 가격 차별화가 뚜렷하게 나타날 것이라고 생각합니다.

이것은 서구의  여러나라 뿐만 아니라, 공공에 의한 대규모 공급이 이루어진 싱가폴의 경우 그리고 바로 옆의 일본을 보면  명확하게 알 수 있다고 생각합니다.