정부의 주택공급 확대 정책 '부동산 가격 상승'을 잡을 수 있을까?

 주택공급 확대 정책과

부동산 시장 안정화

 

국토교통부는 1월 19일  국무회의에서  '국토의 계획 및  이용에 관한  법률 시행령' 일부 개정안을 의결했다고 발표했습니다.

 

주요 내용으로는 역세권 고밀도 개발을 통한 주택 공급 확대를 위해 용적률을 700%까지 완화한다는 것입니다.

최근 정부는 계속해서 상승하는 부동산 시장 안정화를 위해 공급 확대 정책을 연일 강하게 드라이브하고 있습니다.  '역세권 고밀도 개발' 과 '공공재건축사업'과 '공공재개발사업' 등이  그 핵심적인 정책이라고 할 수 있습니다.

 

그렇다면

과연 이런 정책들은 계속 상승 추세인 부동산 시장을 성공적으로 안정화 시킬 수 있을까요?

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[공공재건축]

 

시사저널e기사 인용(2021.01.20)

 

국토교통부는 공공재건축 사업으로 2028년까지  5만가구를  공급하겠다고 밝혔었습니다. 그러면서 이 공공재건축 사업을 가장 역점을 두고 실시하는 사업이라고 강한 의지까지 표명했었습니다.

 

그런데  공급물량 증가를 통한 수익성 확대 인센티브 방안 등에도 불구하고 공공재건축 컨설팅을 신청한 단지가 7곳에 불과하다고 합니다.

 

위 기사에서도 볼 수 있듯이 공공재개발과는 확연히 선호 (공공재건축 7곳 : 공공재개발 70개 사업장)의 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다.

 

[역세권 고밀도 개발]

 

시행령 개정안은 일반주거지역도 역세권 복합용도개발 지구단위계획에 지정될 수 있도록 하고, 지구단위계획으로 일반주거지역을 준주거지역으로 변경할 경우 용적률을 최대한 700%까지 허용해준다는 것입니다.

 

또한  용적률 증가에 걸림돌이었던 일조권과 관련하여 채광 등의 확보를 위한 높이 제한을 2배까지 완화해 준다고 합니다.

 

그러나 벌써부터 "홍콩식 닭장아파트가 될 것이다.", " 역세권 고밀도 개발은 교통난을 더욱 가중시킬 것"이라는 비판의 목소리들이 여기저기서 들려오고 있습니다.

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정부의 공급 확대 정책의

문제점과 한계

 

정부가 추진하는 주택 공급확대 정책인 '공공재건축사업' 및 '역세권 고밀도 개발 사업'은 분명히 공급을 확대시킬 수 있는 좋은 정책인 것은 맞습니다.

그러나.....다음과 같은 문제가 있다고 생각합니다.

 

1. 공급과 수요 간의 시차  : 실제적인 주택 공급까지 시일이 오래 걸린다.

서울의 주택 공급량은 지금 그리고 현재 부족한 상태입니다. 그런데 이번에 발표한 주택공급 확대 정책으로 실제적으로 주택에 입주가 가능하기까지는 빨라야 2~3년이 소요됩니다.

 

그러므로 수요와 공급의 시차가 발생합니다. 그렇기에 실질적인 부동산 안정화 정책이라고 할 수 없다고 생각합니다. 단지 시장에 정책 의지 또는 정책 시그널을 표명한 것이라고 생각합니다.

 

2. 정책 의지 또는 정책 시그널을 시장에 표명한 것이라면 타이밍을 놓쳤다고 생각합니다.

현 정부 집권 초기에 이번과 같은 강한 공급 확대 정책을 펼쳤어야 한다고 생각합니다. 그러면 시장은 정부 정책의 시그널과 의지를 읽고 심리적으로 패닉 바잉에 가까운 아파트 사자 열풍은 발생하지 않았을 것이라고 생각합니다.

 

또한 서울시장 보궐선거와 대선이 가까이 있기에 시장에서는 이번 정부의 공공재건축 사업에 적극 호응하지 않는 것이 어찌 보면 당연한 것이라고 생각합니다.

 

3. 공공재건축은 임대비율과 재초환(재건축 초과이익환수제)이 문제이고, 역세권 고밀도 개발은 교통난 가중과 주택 크기가 문제라고 생각합니다.

공공재건축을 기피하는 이유는 바로 임대비율과 재초환 때문입니다. 이 부분을 해결하지 않고는 어떤 인센티브를 주어도 사업성이 떨어질 것이 분명하기에 성공하기 힘들다고 생각합니다.

 

또한 역세권 고밀도 개발의 경우 역세권에 거주 인구를 증가시키는 것이기에, 역세권 교통난은 한층 가중되게 될 것이고 이것은 삶의 질의 저하 등으로 연결될 것입니다.

 

또한 역세권 고밀도 개발로 지을 예정인 주택들은 20평 이하 소규모 주택들이 대부분입니다. 그러므로 자녀가 있는 세대의 선호는 낮을 것이라고 생각합니다.

 

즉 삶의 질의 저하와 자녀가 있는 세대의 낮은 선호로 인하여 역세권 고밀도 개발 지역은 부동산 용어로 하급지로 전락할 수 있다고 생각합니다.

4. 때로는 정책을 세울 때 선진국을 분석하기보다 우리 민족의 정신과 문화, 가치관 및 심리를 분석하는 것이 중요할 때가 있다고 생각합니다.

현 정부는 주택 가격 안정화를 위해 1) 수요를 줄이면서 2) 공급을 확대하고 있습니다.

  1) 수요를 줄이는 정책으로는 대출 제한, 부동산 세제 강화 등의 방법을 사용하고 있으며

  2) 공급을 확대하는 정책으로는 위에서 언급한 공공재개발, 공공재건축, 역세권고밀도개발 등의 방법을 사용하고 있습니다. 

경제학적인 측면에서 타당한 방법입니다.

 

그러나 부동산 즉 땅과 집은 경제적 존재인 동시에 심리적 존재이기도 합니다. 유럽이나 다른 선진국을 분석하고 따라 하는 정책보다는, 우리 한민족의 정서를 충분히 이해하며 접근하는  정책을 쓰는 것이 때로는 최선의 방법일 수도 있다고 생각합니다.

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개인적인 아쉬움

마지막으로

개인적인 의견으로 8·2 부동산 대책으로 나온 임대사업자에 대한 각종 혜택이 어찌보면 현정부 부동산 정책에서 가장 큰 실책이라고 생각합니다.  T T

 

 그리고 공급확대 정책의 타이밍이 너무 늦어버렸다는 것도...흑흑흑 T T