공공재개발 집값을 안정화시킬까 아니면 집값 상승의 또다른 기폭제일까?

국토부 및 서울시

공공재개발 후보지 8곳 선정

 

국토교통부와 서울시는 공공재개발사업  첫 시범사업 후보지로 선정된 8곳을 발표했습니다.

 

선정된 공공재개발사업 후보지는 흑석2구역, 양평13구역, 용두1-6구역, 봉천13구역, 신설1구역, 양평14구역, 신문로2-12구역, 강북5구역으로 약 4700세대가 공급될 예정이라고 합니다.

출처:국토교통부

 

기 재개발사업이 좌초된

역세권 입지

 

이번에 공공재개발 후보지로 선정된 구역들은 모두 역세권에 위치한 기존 정비구역으로서, 과거 재개발사업을 추진하였으나 수익성 저하 및 주민들 간의 불화와 갈등이 지속되어 재개발 사업이 좌초된 곳들이라고 합니다.

 

 

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공공재개발사업 인센티브

 

1. 용적률 및 임대주택 기부채납 비율 완화

도시계획위원회의 심의를 거쳐  용적률을  법적 상한의 120%까지 완화하고,  임대주택 기부채납비율도  50%에서→20~50%로 완화해 준다고 합니다.

 

2. 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 보장

 관리처분  당시 산정한  조합원 분담금을 보장하고, 분양가상한제  적용 제외 및 미분양 비주거시설 등의 매입 지원 등을 통해 공공재개발사업의 사업성을 보장해 줄 예정이라고 합니다.

 

3. 사업비 및 이주비 지원

기금으로  사업비 (총액의 50%) 및 이주비(보증금의 70%) 를 저리로 융자해 주고,  기반시설 및  생활SOC 등의 조성 비용을  국비로 지원할 예정이라고 합니다.

 

4. 인허가 등 행정절차 신속 진행

정비계획은  도시계획 수권소위,  사업계획은  별도의  통합 심의를  통하여  사업 관련  심의 절차를  간소화할 예정이라고 합니다. 또한 제반 인허가 등의 행정절차를 신속히 진행하여 사업이 조속히 성공적으로 이루어지도록 지원할 예정이라고 합니다.

 

출처:국토교통부

출처 :국토교통부

 

공공재개발의 긍정적 효과

 집값 안정화에 기여 예상

 

1. 주택 공급 증가라는 정책적 시그널 제공

기존의 재개발 사업을 시도하였으나 주민들 간의 갈등, 불화 등으로 사업이 진척되지 못한 역세권의 재개발 사업지에 공공이 개입하여 갈등 조정 등으로 신속히 재개발 사업을 시행하여 입지 좋은 곳에 양질의 주택을 공급한다는 시그널을 주어, 주택 공급 부족 심리를 진정시키는 효과가 있을 것으로 예상됩니다.

 

2. 노후지역 재개발로 비선호지역의 선호지역화로 서울 전체 수급 안정화에 기여

서울시 내 역세권 지역이나 기존 재개발 사업 좌초 등으로 노후화가 심각해져 거주 비선호지역이 되어 수급 불안정에 영향을 미쳤던 지역을 개발함으로써, 서울시 전체적으로 수급 안정화에 기여하는 효과가 있을 것으로 예상됩니다.

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공공재개발의 부작용

집값 상승의 기폭제(?)

 

1. 노후주택이 몰린 역세권 지역의 주거환경이 개선되고, 용적률 인상 등의 호재성 인센티브 등이 주어지면서 이들 지역 및 인근 지역에 수요가 몰려 지가 상승을 야기시킬 수 있다고 생각합니다.

 

2. 투기세력 유입에 따른 재개발 지역 내 시세 상승 및 전체 지역으로의 확산이 일어날 수 있다고 생각합니다.

 

3. 사업 지연 시 오히려 단기적으로 수급 불안정을 야기시켜 서울 전체적으로 집값을 상승시킬 수 있다고 생각합니다.

☞ 후보지로 선정된 지역들은 절차적으로 다시 주민동의를 얻어야 합니다.

 

그러나 기존에도 이해가 갈려 갈등이 심했던 지역들이기에 국토부가 예상하는 4~6개월 내에 주민동의를 얻고 업무협약 체결을 완료할 수 있을지 미지수라는 것입니다. 즉 국토부가 예상하는 소요 시간보다 주민 동의 등에 더 많은 시간이 소요될 수 있다는 것입니다.

 

만약 시간이 추가적으로 더 소요된다면, 단기적으로 수급불안정을 더 심각하게 만들 수 있기에 집값 안정화에 역효과가 날 수 있다고 생각합니다.

 

4. 공급에 물리적 시간이 필요하기에  단기적 공급 부족은 해결할 수는 없다고 생각합니다.

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이것이 바로

집값 상승의 기폭제(?)

 

현재 공공재개발사업 선정 지역뿐만 아니라, 기존 다른 지역에도 투기 및 투자 세력들이 벌써 입성했을 확률이 높다는 것입니다.

아래 표를 보시면

작년 하반기부터 단독 및 연립 지역의 매매량 및 매매 가격이 급등했음을 알 수 있습니다.

 

이것은 아파트 가격 상승 및 전세가 상승에  따른 실거주 수요의 대체 하급지로의 이동에 따른 풍선효과도 있을 수 있지만,

 

그보다는 정부가 재건축의 대안으로 도심 내 낙후지역 개발 효과도 있는 공공재개발을 조속히 시행할 것을 예상하고 사전 입상한 투기 및 투자 세력이 있음을 보여준다고 할 수 있습니다.

 

이런 투기 및 투자 세력의

입성이 왜 기폭제일까?

 

1. 이번 공공재개발의 성공 여부는 빠른 주민동의입니다.

정부는 서울시장 보궐선거 및 대선 등을 앞두고 있는 시점이기에 이번  공공재개발을 신속히 진행시킬 것입니다. 그래서 공급시차 해소, 주택가격 안정화 및 국민거주환경 개선 등에 강한 의지가 있음을 보여주려고 할 것입니다.

 

2. 그러나 기입성한(손바꿈한) 소유자들은 임대비율 축소, 기부채납 추가 감소, 용적률 상향 등의 추가적인 인센티브 요청 그리고 일정기간 토지거래허가제 적용 제한 등을 요구할 확률이 높다고 생각합니다.

 

3. 여기에서 정부와 소유자들 간의 갈등 또는 소유자들간의 갈등이 발생할 경우 정부 예상 기간인 6개월을 넘을 확률이 높다는 것입니다.

 

그렇게 된다면 현정부가 재건축의 대안으로 강하게 추진하는 이번 공공재개발사업은 실패한 대표 사업이 될 수 있다는 것입니다.

 

이것은 다시 서울 지역 집값 상승의 기폭제가 될 수 있다고 생각합니다.

 

 

공공재개발 성공 바램

그러나

실수요자에 대한 보다 적극적 정책 필요

 

제 개인적인 생각은 이번 공공재개발 사업이 성공적으로 이루어져, 서울 및 전국 집값 안정화의 시금석이 되었으면 좋겠다는 것입니다.

그러나

현 정부에서 주택 실수요자에 대하여 세금, 대출 등의 측면에서 보다 적극적으로 지원하고 보호하는 정책이 필요하다고 생각합니다. 투기세력을 규제하고자 만든 정책으로 인해 오히려 실수요자가 고통을 겪는 면이 다소 있음을 부인할 수는 없기 때문입니다.