전월세보증금을 지키는 부동산 전월세 계약서 특약은?

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부동산 전월세 보증금 지키는 방법

 

한 푼 두 푼 모은 피 같은 전월세 보증금을 전월세 계약서 한번 잘못 써서 날리는 경우가 많다고 합니다.  그렇지만 계약서에 특약으로 문구 하나만 넣어도 이런 문제를 사전에 막을 수 있다고 합니다.

아래에서 자주 사용하는 부동산 전월세 특약 문구에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

□  부동산 전월세 계약 당시의 권리 관계를 잔금일 다음날(익일)까지 유지하며, 위반할 시에는 계약 무효 및 계약금의 2배를 배상한다.

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☞  일반적으로 부동산 등기부등본상 근저당이나 담보권 등이 설정되어 있지 않은 집에 전입 신고를 하고 확정일자를 받고 입주하게 되면, 세입자의 보증금이 가장 우선순위로 보호를 받게 됩니다.

 

그런데 말입니다. 여기서 주의해야 할 것이 있습니다.

 

그것은 바로 잔금을 치르고  당일 전입신고와 확정일자를 받는다면 다음날 0시부터 전입신고와 확정일자의 효력이 발생한다는 것입니다.

 

즉,

잔금을 받고 전입신고를 하고 확정일자를 받은 당일, 만약 입주할 전월세 집에 근저당이나 담보권이 설정된다면, 전입신고와 확정일자의 효력 발생 시점이 다음날 0시이기에 세입자의 보증금은 후순위로 밀려난다는 것입니다.

 

그러므로 꼭 부동산 전월세 계약 당시의 권리 관계를 잔금일 당일이 아닌 다음날(익일)까지 유지한다는 특약을 넣으시길 추천드립니다.

 

또한 담보대출이 있는 주택에 전월세로 입주하기 위해 부동산 전월세 계약서를 쓰신다면, 위의 특약 대신에 잔금납부 시 해당 부동산 담보 대출 전체를 상환한다는 특약을 넣으시길 추천드립니다.

 

□ 전세권 설정, 보증보험가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 일체의 행위에 임대인은 적극 협조한다

 

☞ 피 같은 전세보증금을 전세 사기 등으로부터 보호하기 위해서는 전세보증보험에 가입하실 것을 추천드립니다.

 

그런데 말입니다. 전세보증보험에 가입하기 위해서는 임대인의 동의가 꼭 필요합니다. 그러므로 특약에 보증보험 가입 관련 임대인의 협조 의무를 명시한다면, 계약 후 임대인의 오리발을 내밀지 못하게 할 수 있는 최소한의 안전장치가 될 수 있다고 합니다.

 

만약 위의 특약 없이 전월세 계약을 체결한 후 보증보험가입을 요청했는데, 집주인이 싫다고 하면 약자인 임차인은 할 말이 없기 때문입니다.

□ 전세보증보험은 주택도시보증공사에 문의하시면 자세히 알려드린다고 합니다.

☞ HUG 주택도시보증공사 콜센터 1566-9009