재건축 아파트 투자 시 꼭 알아야 할 사항은?

서울 및 수도권 아파트 노후화 심각!

서울 및 경기도 분당 등의 1기 신도시 아파트들의 노후화 문제가 심각해지고 있습니다. 이에 각 대선 주자들은 서울 및 경기도 1기 신도시의 노후 구축 아파트들에 대해 재건축 및 리모델링 관련 공약들을 쏟아내고 있는데요.

 

아래에서는 재건축 아파트 투자시 꼭 알아야 할 사항 아파트 재건축 절차 및 중요사항들에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

아파트 재건축 시행 절차

아파트 재건축은 지어진지 30년 이상된 아파트들을 그 대상으로 하며 그 절차는 다음과 같이 간단히 정리할 수 있습니다. 

 

우선 재건축을 위한 기본조건인 30년을 충족한 아파트들은 안전진단을 받습니다. 안전진단을 통과하면 정비구역으로 지정이 되며 재건축 추진위를 구성합니다.

 

이후 조합설립인가와 사업시행인가 그리고 관리처분 인가를 거친 후 이주 및 재건축 공사가 시작된다고 보시면 됩니다.

 

 

재건축 아파트 투자 관련 중요 포인트

 

재건축 아파트 투자와 관련하여 중요한 포인트로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

 

1. 재건축 사업성 여부

민간 재건축 아파트의 경우 사업성이 있어야 건설회사들이 달려들겠죠. 일반적으로 재건축 아파트의 사업성이 나오려면 용적률이 200%를 넘지 않아야 한다고 합니다.

그러나 입지가 좋고 선호가 높은 지역은 200%를 조금 넘어도 사업성이 있다고 합니다.

 

2. 재건축아파트 관련 세금

입주권 양도시 1가구 1 주택 비과세가 적용되기 위해서는, 입주권 양도 시 다른 주택 및 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않아야 합니다.

 

예를 들어 설명하자면, 2 주택과  입주권을 보유한 자가 주택을 팔면 입주권도 주택수에 포함되지만, 입주권을 양도하면 주택이 아니라서 중과세가 적용되지 않는다고 합니다.

 

3. 재건축 아파트 거래 관련 조합원 자격은 언제?

재건축 아파트 투자와 관련하여 가장 중요한 것은 입주권을 얻을 수 있는 조합원 자격 취득 시기일 것입니다. 

 

일반적으로 투기과열지구에서는 조합설립 이후에 매매 등을 통해 소유권을 취득하더라도 조합원 자격이 넘어오지 않습니다.  

만약 조합원 자격이 없으면 현금청산 대상이니 이점은 꼭 유의하시기 바랍니다.

 

또한 서울시의 경우 향후 조합원  지위 양도 시점이 더욱 앞당겨질 수 있다고 하니, 항상 이 부분은 잘 체크하셔야 합니다.

 

참고로 최근 발의된 법안에서는 안전진단 통과 후 조합설립 인가전의 특정 시점을 조합원 지위 양도 기한으로 정할 수 있도록 하고 있다고 하니, 재건축 아파트 투자 시 이점은 꼭 유의하시라는 말씀을 다시 한번 드립니다.

* 재건축 관련 법령은 변동이 많습니다. 그러므로 대략적인 내용 외의 세부사항은 항상 법제처 법률정보시스템 및 관련 지자체에 문의하여 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.