부동산 침체기 현명한 부동산 투자 방법은?

 국내 부동산 경기는 상승장 그리고 상승과 하락이 힘을 겨루는 조정기를 지나 현재는 부동산 가격이 하락 추세 중인 하락장으로 향하는 모습을 보여주고 있다고 할 수 있습니다.

물론 현재의 부동산 상황이 '바닥이냐 아니냐' 그리고 '추가적인 하락이 계속될 것이냐 아니냐'라는 등에 대한 전문가들의 의견이 상당히 갈리고 있는 것도 현실이고 사실이라고 할 수 있습니다. 저는 개인적으로 하락 추세 속에 있다고 생각합니다. 그렇지만  현재 부동산의 하락 추세가 언제 반등할지는 저도 잘 모르겠네요.^^

 

현명한 부동산 현황 및 추세 분석

그래서 오늘은  부동산의 상승과 하락을 그나마 조금이라도 정확하게 예측할 수 있는 간단한 방법을 알아보고 현명한 부동산 투자를 할 수 있는 최적의 타이밍은 언제일지도 살펴보도록 하겠습니다.

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우리나라 부동산의 수요와 공급 그리고 이에 따른 가격의 상승과 하락은 크게 거래량, 전세가격 그리고 미분양 등과 연관되어 있다고 볼 수 있습니다.

즉, 경제학의 기본 요건과 우리나라만의 부동산 특성을 그나 어느 정도 대표하고 있다는 이 세 가지를 잘 분석한다면 현재 국내 부동산 가격의 위치와 추세 그리고 향후 전망 등을 그나마 어느 정도 예측할 수 있을 것이라 생각합니다. 

 

하락과 상승

[하락장]  거래량이 줄어들고, 전세가가 하락하며 미분양이 증가한다면 부동산 시장은 하락장일 가능성이 높습니다. 이런 하락장에서 부동산 가격 및 경기는 향후  추세적 하락을 지속할 가능성이 높을 수 있습니다.

[상승장] 거래량이 증가하고 전세가가 상승하며 미분양이 감소하고 있다면 부동산 시장은 상승장이라고 할 수 있습니다. 이런 상승장이 추세적 상승 속에 있는지 아니면 꼭지를 찍었는지 여부는 다른 경제 요소 및 정부 정책도 추가적으로 살펴보아야 하겠지만 우선은 상승 추세 속에 있다고 할 수 있습니다. 그러므로 이렇게 거래량이 증가하고, 전세가가 상승하며 미분양이 감소할 경우 부동산은 추세적 상승을 지속할 가능성이 높기에 상승장이라고 할 수 있습니다.

[반등장] 반등장은 하락 추세가 지속되는 하락장에서 거래량이 증가, 전세가 상승, 미분양 감소 중 두 가지 이상의 낌새(움직임)이 보인다면 부동산 시장이 반등을 시도하는 모습이라고 볼 수 있습니다. 특히 여기에 부동산 투자에 유리한 정부정책이나 대응이 추가적으로 계속해서 나온다면 부동산 시장의 반등 가능성은 매우 높아질 수 있다고 생각되며, 부동산 가격 추세선도 횡보 또는 하락에서 상승으로 전환할 가능성이 높다고 판단됩니다.

현명한 부동산 투자 타이밍

그렇다면 어떤 시점에서 부동산 투자를 고려해야 현명한 부동산 투자가 가능할까요?

현명한 부동산 투자로 가장 적합한 타이밍은 하락 추세속에서 바닥을 다지거나 확인하는 시점 또는 바닥을 확인하고 반등을 시도하는 시점이라고 할 수 있습니다.

그런데 하락 추세속에 있는 부동산이 바닥을 다지고 있다거나 바닥을 확인했다는 것은 복잡한 부동산 가격 변동 메커니즘 상 일반인뿐만 아니라 부동산 전문가도 파악하기 어려우며 확신하기는 더욱 어려운 것이 사실입니다.

그렇기에 현명한 부동산 투자를 위한 최적의 타이밍은  바로 반등을 시작하는 시점이라고 할 수 있습니다. 이 때에는 (1) 거래량이 증가하는지 여부, (2) 전세가가 상승하는지 여부, (3) 미분양이 감소하는지 여부와 함께 (4) 부동산 투자에 유리하고 우호적인 정부 정책이 나오는지 여부를 파악하는 것이 우선되어야 하고 또한 중요하다고 할 수 있습니다.

특히 부동산 투자에 유리하고 우호적인 정부의 부동산 부양정책 또는 대책이 계속해서 나옴과 동시에 위의 (1), (2), (3) 중 2개 이상이  상승을 나타내는 긍정적 시그널을 보여주고 있다면 바닥에서 상승으로의 반등을 노리는 타이밍일 확률이 높다고 생각되기에, 이때가 현명한 부동산 투자를 위한 최적의 타이밍이라고 판단됩니다. 그러나 부동산은 여러 메커니즘이 복잡하게 얽혀 있다고 할 수 있습니다. 그렇게에 100% 정확하게 부동산의 상승과 하락 그리고 반등을 예측하기는 어렵다고 할 수 있으니 이 점도 꼭 유의하시기 바랍니다.

* 본 내용은 개인적인 생각으로 투자 추천 등이 아니오니 단순 참고만 하시기 바랍니다. 또한 위의 내용은 '더 크래시'(저자 :한문도)의 내용을 일부 참고했습니다.